Zonage
Le zonage est un système d’origine nord-américaine de règlementation et de contrôle de l’utilisation du sol. Le mot est dérivé de la pratique de préciser les usages permis à l’aide de cartes qui séparent les usages les uns des autres. La règlementation de zonage a théoriquement pour but de séparer géographiquement les usages incompatibles, mais en pratique, il est utilisé comme un système de permis visant à prévenir les nouveaux développements qui pourraient nuire aux résidents ou aux commerces existants.
Le zonage est généralement régi par les gouvernements locaux comme les municipalités (en France), les municipalités régionales de comté (au Québec) et les comtés (aux États-Unis).
Un règlement de zonage régit habituellement le type d’activité qui sera permis sur un lot particulier (comme espace vert, résidences, agriculture, commerce ou industrie), les densités d’occupation du sol de ces activités (souvent exprimée par un coefficient d’occupation des sols ou COS), la hauteur des immeubles, l’espace qu’un immeuble peut occuper au sol, les distances entre les immeubles ou de l’immeuble à la limite du lot. Le zonage régit aussi les proportions de chaque usage sur un même lot (par exemple, le pourcentage d’espace vert) et la quantité de parking qui doit être fourni.
La plupart des règlements de zonage ont une procédure pour l’autorisation de dérogations (variations mineures à la règlementation). Elles sont accordées lorsque les particularités de la propriété en cause rendent difficile la satisfaction complète du règlement et que la dérogation demandée ne cause pas de détriment au voisinage.
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