L’usufruitier a donc l’usus et le fructus, mais son droit est limité par l’obligation de conserver la substance de la chose afin de la rendre à terme au nu propriétaire qui a gardé l’abusus, c’est-à-dire la capacité de vendre, de donner ou de détruire le bien.

Usus : est un mot latin qui signifie « usage » tout comme le mot « Fructus » qui signifie « jouissance ». Ensemble ils composent le mot « Usufruit », qui signifie le droit d’utiliser et de jouir des fruits, c’est-à-dire des revenus d’un bien dont la « nue propriété » appartienne à une autre personne.

L’usufruit peut porter sur :

• un immeuble (tel qu’une maison), et se rapproche du droit d’usage et d’habitation qui est mentionné à l’article 274 du Code civil français relatif aux conséquences du divorce.
• des valeurs telles que de l’argent ou des actions, ou n’importe quel type de bien. Par exemple, le Code civil français prévoit :

« Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »
— Article 587 du Code civil

L’usufruitier doit entretenir le bien dont il bénéficie, et en assumer le coût. En france, le Code civil prévoit que le nu propriétaire doit assumer les « grosses réparations (…) à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien », qui sont dues par l’usufruitier.

La nue-propriété est, avec l’usufruit, l’un des droits démembrés de la propriété.

Envisagée traditionnellement comme technique de transmission patrimoniale, le démembrement peut dorénavant être considéré du point de vue de l’investissement locatif.

Le principe est de dissocier l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit.

Il s’agit pour un investisseur, d’acquérir au comptant ou à crédit la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit étant en parallèle acheté par un bailleur institutionnel qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.

L’investisseur achète la nue-propriété, ou le droit de devenir plein propriétaire de ce bien à l’issue d’une période déterminée.

Ce schéma d’investissement présente de nombreux avantages :

• Le Nu-propriétaire transfère l’ensemble des aléas locatifs (loyers impayés, vacances) et des charges d’entretien inhérents à cet investissement.
• Le Nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant la période de démembrement en contrepartie d’une remise sur le prix de vente pouvant aller jusqu’à 50 %.
• Le Nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement : pas d’impôt sur le revenu ni d’impôt de solidarité sur la fortune. Devenu plein propriétaire, il est exonéré de plus-value à 15 ans.
  Il bénéficie donc d’un effet de levier optimisé qui consiste à payer et à rembourser 50 à 60% du prix du bien, pendant qu’il se valorise sur 100% de sa valeur.