De la surface hors œuvre brute (SHOB), il convient de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :

• surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m,
• surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
• surfaces affectées à l’usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles,
• surfaces affectées à l’usage de cave en sous-sol dès lors qu’il n’y a pas d’ouverture sur l’extérieur autre que celles destinées à l’aération,
• surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
• surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
• surface égale à 5 % de la SHON affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux),
• déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d’habitation dans la limite de 5 m² par logement pour des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène.
• déduction d’une surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.

Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. A ce sujet, un arrêt du 18 mai 2004 rendu par la cour administrative d’appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle ainsi qu’une réponse parue au bulletin officiel du droit de l’urbanisme de mai 2005. Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d’affectation des locaux ne doivent pas être confondus.

Conclusion : la surface affectée à la cave est bien à déduire de la SHOB dès lors qu’elle est dépourvue d’ouvertures sur l’extérieur autres que celles nécessaires à son aération.

La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d’occupation des sols (COS).

• y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ;
• non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d’ascenseur ou d’escalier, rampes d’accès).

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »