Ce droit permet à la commune d’acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu. Lorsqu’un propriétaire vend un terrain ou une maison à un acheteur, avant que la vente ne soit conclue, la commune doit s’exprimer sur sa volonté d’user de son droit de préemption. Si elle choisit de le faire, elle devient prioritaire pour l’acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal.

Grâce au droit de préemption urbain, une commune peut ainsi acquérir des biens dont elle a besoin pour mener à bien ses projets d’aménagement (exemple : maison située sur le tracé d’un projet de voirie), sans avoir recours à l’expropriation, et son caractère brutal. Par contre, la préemption, qui se fait au moment où le propriétaire décide de vendre son bien implique que la décision d’acquérir ces propriétés soit prise bien avant que le projet ne soit en phase opérationnel, engendrant ainsi un coût de portage foncier supplémentaire.

Par ailleurs, ce droit permet à la commune d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier sur son territoire, ce qui est une raison de l’importance des zones soumises au DPU et au faible nombre de décisions de préemptions.

Le droit de préemption urbain succède à celui des zones d’intervention foncières (ZIF), créé par la Loi Galley. Il s’agissait alors d’une zone créée de plein droit à l’occasion de l’approbation d’un plan d’occupation des sols (POS) par une commune de plus de 10.000 habitants, sur ses zones urbaines. Les communes de moins de 10.000 habitants dotées d’un POS pouvaient créer, à titre facultatif, une zone d’intervention foncière, et les communes de plus de 10.000 habitants pouvaient décider de réduire son périmètre ou de supprimer la zone d’intervention foncière.

La Loi “Méhaignerie” remplaça les ZIF par le droit de préemption urbain. Comme les zones d’intervention foncières, ou le régime actuel de ce droit de préemption, le droit de préemption urbain s’appliquait aux communes dotées d’un plan d’occupation des sols, et sur les zones urbaines ou d’urbanisation future de ce plan.

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « Loi SRU ») a profondément remanié le droit de préemption urbain, qui a été modifié par la loi urbanisme et habitat afin d’étendre le droit de préemption urbain aux communes dotées d’une carte communale.

Le régime actuel du droit de préemption urbain résulte essentiellement de la loi SRU. Il a été modifié notamment pour permettre la création d’un droit de préemption urbain spécifique sur les cartes communales.

Il est défini aux articles L 211-1 et suivants, R 211-1 et suivants du code de l’urbanisme. Sa mise en œuvre, commune avec le régime des zones d’aménagement différé (ZAD), est définie aux articles L 213-1 et suivants et R 213-1 et suivants du même code.

Objectifs

Le droit de préemption peut être utilisé afin de réaliser une ou des actions ou opérations d’aménagement en vue de mettre en œuvre :

• un projet urbain,
• une politique locale de l’habitat,
• d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques,
• de favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
• de réaliser des équipements collectifs,
• de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain,
• de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti.

Ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d’aménagement

Depuis la Loi nº 2006-685 du 13 juin 2006, le DPU peut également être utilisé pour assurer le maintien des locataires dans un immeuble d’habitation 6, afin de permettre une réaction contre les ventes d’immeubles dites “à la découpe”.
Un DPU particulier est instauré de plein droit par l’article L 616 du code de la Construction et de l’habitation, afin de permettre le maintien dans les lieux d’une personne dont l’habitation principale fait l’objet d’une saisie immobilière.

Le double vitrage permet ainsi de réduire l’« effet de paroi froide », la condensation en hiver, et les pertes de chaleur.
En pratique la lame d’air est parfois constituée de gaz inertes (argon, krypton).

Il existe aussi des triples vitrages, conçus pour apporter une isolation encore meilleure. Le triple vitrage, pour être intéressant, nécessite une attention particulière sur l’isolation au niveau des joints de menuiserie, car c’est en général par eux qu’a lieu le gros des déperditions de chaleur. Le triple vitrage est par exemple utilisé sur les trains à grande vitesse.

Domotique et environnement

La domotique peut constituer un outil de respect de l’environnement par la maîtrise de la consommation énergétique de l’habitat. Les nouvelles normes en matière de construction imposent une gestion de l’énergie. Ainsi, par exemple, il deviendra obligatoire de couper le chauffage lorsque l’on ouvre une fenêtre. L’éclairage d’une pièce peut aussi fonctionner selon la présence ou non d’un individu.

Un groupe japonais, le Sekisui Chemical Group, vend déjà des « logements avec zéro frais d’électricité et de chauffage”. L’Allemagne est aussi précurseur dans ce domaine avec de nombreux modèles de maisons passives (PassivHaus) notamment dans la région de la Bavière.

Aujourd’hui (2008), dans une maison ordinaire (de taille moyenne), l’installation électrique coûte environ 9 000€ à 15 000€, pour une installation classique.

Dans cette même maison, une installation des techniques de la domotique coûtera 14 000€ à 23 000€. La différence (5 000€ à 8 000€) sera amortie par la suite, grâce aux économies réalisées.

Environ 60% du coût provient de la partie électrique (main d’œuvre électricien, nombres d’éléments lumineux, nombre de capteurs, …) et environ 40% du coût de la partie chauffage (nombre de pièces à chauffer, nombre de radiateurs,…).

L’aménagement d’une maison par la domotique s’élève à 19 000€, alors que l’équipement d’une maison traditionnelle ne revient qu’à 13 000€. Mais, compte tenu de l’économie d’énergie procurée par la domotique, le surcout d’investissement serait rapidement compensé (en 6 ans).