La détérioration est la perte de valeur d’un immeuble causée par l’âge et l’usure matérielle. Elle peut être corrigible (une toiture à remplacer) ou incorrigible (le vieillissement normal).

La désuétude fonctionnelle, ou obsolescence, est la perte de valeur d’un bien généralement due au changement dans les techniques ou dans les goûts.

Pour un immeuble, elle peut venir de plusieurs sources :
• une mauvaise conception à l’origine (mauvaise planification de l’espace),
• un surdimensionnement (charpente trop lourde pour l’usage actuel),
• un sous-dimensionnement (hauteur libre insuffisante),
• un changement dans la technologie de construction (charpentes de bois, lanterneaux),
• un changement d’usage de l’immeuble (centre commercial converti en bureaux),
• un changement dans les modes de production (production à la chaîne sur un seul niveau qui remplace les immeubles industriels multi-étages),
• un changement dans les modes de consommation (désaffection des grands magasins de centre-ville au profit des centres commerciaux de banlieue),
• un changement des modes de vie (logement avec des espaces cloisonnés au lieu d’aires ouvertes),
• un changement dans les goûts (apparence des façades des commerces), etc.

La désuétude fonctionnelle peut être corrigible (une cuisine désuète) ou incorrigible (l’absence de stationnement intérieur dans un vieil immeuble de bureaux).

En évaluation immobilière, l’usage du coût de remplacement (plutôt que de reproduction) permet de contourner certaines désuétudes fonctionnelles, mais il faut être très judicieux dans le choix des remplacements.

• Surdimensionnement : Il constitue un élément à remplacer dans le calcul de coût, car il n’a pas d’utilité pour un acquéreur éventuel (Ex. : charpente trop lourde). – On calcule donc un matériau courant de même qualité.
• Sous-dimensionnement : Il doit être pris en compte dans la désuétude fonctionnelle (Ex. : un bâtiment industriel trop bas pour les usages actuels ; possible mais coûteux à corriger. Le remplacement n’en tient pas compte.)
Dans les propriétés industrielles, l’âge et la complexité de configuration peut rendre très ardu le calcul des désuétudes fonctionnelles.

Remplacement excessif : Les évaluateurs ont parfois tendance à remplacer un bâtiment ancien par un moderne, sans égard à la construction réelle (par ex. en considérant qu’un m ca. de manufacture coûte tant suivant les standards actuels). Un tel exercice réduit la méthode du coût à sa plus simple expression et elle devient inutile. Tout le problème est transféré au calcul des dépréciations.

La désuétude économique est la perte de valeur d’un immeuble due à des causes extérieures à la propriété (Ex. : la présence d’une industrie polluante dans le voisinage pour une résidence, un surplus de bureaux vides dans un centre-ville pour un immeuble de bureaux, le déplacement des consommateurs en banlieue pour un grand magasin du centre-ville).

Si certaines désuétudes peuvent être corrigibles, la désuétude économique est toujours considérée comme incorrigible par l’évaluateur, car si la nuisance peut cesser ou la situation économique se rétablir, cela est indépendant de la volonté du propriétaire de l’immeuble.

La dépréciation ne touche que les améliorations (bâtiments et autres aménagements) et non le terrain. Celui-ci est en effet toujours évalué suivant son usage optimal et toute perte de valeur due à l’incongruité de l’assemblage terrain-bâtiment est attribuée au bâtiment. Celui-ci peut en effet être démoli, laissant au terrain la valeur optimale qu’il peut avoir suivant son attrait sur le marché tout en restant soumis à la réglementation d’urbanisme.

Pour tenir compte de la dépréciation dans les documents comptables, on a recours à l’amortissement.