Le Conseil syndical, ou syndicat de copropriété, est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble. Le simple fait d’acheter un logement (ou un local commercial, un local professionnel, un garage, une cave, etc.) dans une copropriété et l’on devient l’un des membres de droit du syndicat. Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir, aucun document particulier à signer en dehors du contrat de vente. Ce syndicat a un objet très précis, défini par la loi : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Ces dernières ne lui appartiennent pas, puisqu’elles sont, suivant les cas, la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux, mais c’est le syndicat, en tant que tel, qui doit les administrer, les entretenir, etc., ce qui se fait par l’intermédiaire du syndic.

Constitué d’une petite équipe de copropriétaires désignée par l’assemblée générale, le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il est appelé aussi à faire le lien entre le syndic et la copropriété. Toutes les copropriétés en sont normalement pourvues, à moins que la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes du syndicat s’y soit opposée en assemblée générale. C’est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation du Syndic. Les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles. Elles ne donnent donc lieu à aucune rémunération. Si les membres du conseil syndical font l’avance de frais pour exercer leur mission (adhésion à la CSPC par exemple), ils seront remboursés sur le budget de la copropriété. Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.

Afin de mener à bien les missions que lui confère la loi, le syndicat des copropriétaires possède la personnalité morale. Cela signifie qu’il constitue une entité distincte des copropriétaires, qu’il représente des intérêts collectifs qui dépassent les intérêts individuels des copropriétaires. Il est ainsi qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés ou malmenés. Il peut par exemple, pour le compte des copropriétaires, acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes. A l’inverse, il pourra également être poursuivi s’il a causé un préjudice à un copropriétaire, ou à un tiers. Le syndicat peut par exemple voir sa responsabilité engagée devant les tribunaux pour les dommages causés par le défaut d’entretien d’un ouvrage ou d’un équipement. Ce défaut peut par exemple être dû à la négligence ou la faute d’un gardien ou d’un employé de la copropriété, à un vice de construction ou à une malfaçon dans des travaux. Il incombe au syndicat de rechercher et mettre en jeu la responsabilité du constructeur ou des entreprises.

Le syndic est élu pour une durée déterminée par l’assemblée générale des copropriétaires, soit parmi les titulaires de la carte professionnelle de syndic professionnel, soit parmi les copropriétaires (syndic bénévole). L’assemblée générale des copropriétaires doit approuver un contrat de mandat notifié dans la convocation de l’assemblée.

En France, l’UNARC estime que le pourcentage de syndics professionnels est autour de 85%.

En France, pour exercer les missions de syndic professionnel de copropriété, il faut être titulaire d’une carte professionnelle qui doit être renouvelée tous les dix ans auprès de la préfecture.

Les 4 conditions d’obtention de la carte professionnelle, dite « carte G », sont établies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 :

• Avoir un casier judiciaire vierge ( c’est pourquoi le syndic est en tous cas une personne physique )
• Justifier de diplômes ou d’expérience professionnelle définis par le décret
• Prouver que l’on garantit les fonds détenus au nom des mandants soit par un organisme de caution mutuelle, soit par une banque
• Etre assuré en responsabilité civile professionnelle

La mission du syndic est définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise qu’il doit assurer la conservation de l’immeuble, l’application des décisions de l’assemblée générale, l’établissement d’un budget.

L’exercice du métier de syndic exige des compétences juridiques, techniques, comptables et de grandes qualités de patience, d’écoute, d’organisation, et d’autorité, nécessaires à la médiation des multiples conflits d’intérêts au sein des copropriétés.