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Unité de voisinage
En urbanisme, le concept d’unité de voisinage a été développé au cours des années 1930 aux États-Unis.
Il s’agit d’un ensemble d’habitations groupées autour d’une école primaire et formant l’unité de base du développement des banlieues nord-américaines.
La rue collectrice est au pourtour de l’unité et les habitations les plus éloignées sont à distance de marche du centre.
En évaluation immobilière, on utilise généralement ce terme comme équivalent de « secteur » ou de « quartier ».
Les éléments du voisinage à considérer dans l’évaluation d’une propriété sont les suivants :
- Le voisinage est-il supérieur ou inférieur à la propriété ?
- Est-il stable, en croissance ou en décroissance ?
- A-t-il des problèmes causés par l’hétérogénéité raciale, sociale ou économique ?
- L’entretien des propriétés est-il adéquat ou offre-t-il une apparence négligée ?
- Les usages voisins génèrent-ils des nuisances : bruit, odeurs, poussières, vibrations, circulation excessive… ou la fréquentation par une clientèle indésirable ?
- Le terrain est-il dans l’aire de protection d’un monument historique ?
Urbanisme sur dalle
L’urbanisme de dalle est la séparation totale des cheminements piétons et de la circulation automobile, par un éclatement de la rue en plusieurs niveaux selon sa fonction utile : soit liaison dynamique entre parties à rejoindre, soit espace de flânerie quasi statique. On crée un sol « artificiel » en continuation historique avec l’esprit de génie civil qui préside aux travaux d’assèchement, de remblaiement, d’arasement portant sur les lieux habitables.
On établit l’usage de deux ou trois niveaux distincts. En général, le(s) niveau(x) sous-terrain(s) pour les transports en commun, chemin de fer métropolitains traditionnellement enterrés auxquels on peut adjoindre bus et taxis, et les approvisionnements des magasins. Le niveau 0 (sol naturel) est donné aux voitures particulières qui ont la liberté d’évoluer la plus moderne [3]. La dalle est pour les habitants-piétons, ils se déplacent sur des passerelles de jonction entre les pôles d’intérêt eux même distincts:
- La zone des habitations où le commerce de proximité existe toujours pour affirmer le respect des besoins quotidiens sans charge excessive à subir.
- La zone centrale des commerces de masse inter- quartiers, la » grande surface ». Elle comporte des silos de stationnement drainant les véhicules des zones urbaines classiques.
- La zone des lieux de travail tertiaire (début du secteur économique du service).
- La zone de culture et de loisir en unités institutionnelles (auditorium, maison de la culture, équipement sportif). Mais aussi en définition plus ou moins ferme des zones d’animations voulues ou spontanées sur les passages. Elles sont réparties (marché d’art, forum d’associations) et s’implantent sur des amphithéâtres naturellement accessibles formés par les dalles d’accès, par les zones vertes intégrées ou de bordure .
- La zone verte peut être multiforme : jardins suspendus disséminés, parc central au niveau du sol, « coulée verte » de périphérie [4] encadrant les éléments marquants sur lesquels l’urbanisation s’appuie: cours d’eau, voie à grande circulation, centre historique.
Toutes les zones sont sur des dalles devenues paysagées avec leurs illustrations de végétation en reprenant l’idée du parvis ou du mail voire de l’esplanade. Elles bénéficient a priori de points de vue ordonnés, d’un grand ensoleillement, d’une meilleure pureté d’air et d’un confort acoustique dus à l’éloignement des nuisances. Elles respectent les normes d’accès sécurité (incendie, ambulance…). Elles sont équipées de mobilier urbain dans une combinatoire plus ou moins riche permettant un repère, la circulation des éléments mobiles étant basée sur des droites rompues ou des arcs de cercle aboutés. Les surfaces sont considérées comme une peau amovible (architectonique du bardage et de la dallette) et non pas comme faisant partie de la structure porteuse, ceci pour permettre l’accès aux canalisations des fluides desservant les unités d’habitation, depuis les unités de service (chauffage, froid, studio local de télévision câblée…)
Terrain constructible
Un terrain constructible (ou terrain à bâtir) est un terrain susceptible d’être édifié, c’est-à-dire de supporter des constructions neuves.
Cela implique que le terrain :
- soit physiquement apte à supporter une construction, notamment en ce qui concerne la capacité du sous-sol à supporter le poids et les charges de la construction envisagée.
- soit viabilisé, c’est-à-dire raccordé (ou raccordable) à une ou des voiries suffisantes pour supporter le trafic automobile induit par la construction envisagée, et aux réseaux essentiels (eau potable, électricité, téléphone, éventuellement assainissement et gaz).
- soit juridiquement autorisé à être bâti par la construction envisagée notamment par le document d’urbanisme applicable à ce terrain, compte tenu également des servitudes d’utilité publiques ainsi que des servitudes au profit d’autres terrains qui peuvent réduire ou supprimer la constructibilité d’un terrain.
Terrain
En immobilier, le terrain est la partie de l’immeuble qui porte des améliorations, soit les bâtiments et les infrastructures nécessaires à leur exploitation.
À strictement parler, le terrain est aussi un immeuble. Tout ce qui traite du terrain, en droit comme en immobilier, est du domaine foncier alors que ce qui traite des bâtiments est du domaine de l’immobilier.
Télétravail
Le télétravail se définit :
- comme une forme d’organisation ou de réalisation du travail ;
- utilisant les technologies de l’information dans le cadre d’une prestation de service ou d’une relation d’emploi ;
- lorsque le travail est effectué hors des locaux du donneur d’ordre ou de l’employeur de façon régulière, par exemple à domicile, de façon nomade ou dans un télécentre.
Le développement d’Internet et la vulgarisation de l’outil informatique permettent d’avoir une relation d’affaires ou d’emploi sans contrainte d’espace (être présent sur le lieu de travail), voire de temps (décalage horaire).
Taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local dû tous les ans par le propriétaire d’un bien immobilier.
On appelle communément « taxe foncière » l’avis d’imposition. Cet avis peut, en réalité, comporter trois impôts différents :
- la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
- la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) ;
- la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Ces taxes contribuent à la formation des ressources fiscales des communes, départements, régions et des groupements de communes dits établissement public de coopération intercommunale (EPCI).
Ces taxes sont réclamées aux propriétaires, contrairement à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle qui sont réclamées aux occupants.
La valeur locative cadastrale contribue à la formation partielle de l’assiette (base de calcul de l’imposition) de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, de la taxe d’habitation et de la taxe professionnelle.
Syndicat de copropriété
Le syndic de copropriété est la personne morale ou physique chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l’administration des parties communes d’une copropriété.
Le Conseil syndical, ou syndicat de copropriété, est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble. Le simple fait d’acheter un logement (ou un local commercial, un local professionnel, un garage, une cave, etc.) dans une copropriété et l’on devient l’un des membres de droit du syndicat. Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir, aucun document particulier à signer en dehors du contrat de vente. Ce syndicat a un objet très précis, défini par la loi : la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Ces dernières ne lui appartiennent pas, puisqu’elles sont, suivant les cas, la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux, mais c’est le syndicat, en tant que tel, qui doit les administrer, les entretenir, etc., ce qui se fait par l’intermédiaire du syndic.
Constitué d’une petite équipe de copropriétaires désignée par l’assemblée générale, le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il est appelé aussi à faire le lien entre le syndic et la copropriété. Toutes les copropriétés en sont normalement pourvues, à moins que la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des tantièmes du syndicat s’y soit opposée en assemblée générale. C’est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation du Syndic. Les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles. Elles ne donnent donc lieu à aucune rémunération. Si les membres du conseil syndical font l’avance de frais pour exercer leur mission (adhésion à la CSPC par exemple), ils seront remboursés sur le budget de la copropriété. Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Afin de mener à bien les missions que lui confère la loi, le syndicat des copropriétaires possède la personnalité morale. Cela signifie qu’il constitue une entité distincte des copropriétaires, qu’il représente des intérêts collectifs qui dépassent les intérêts individuels des copropriétaires. Il est ainsi qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés ou malmenés. Il peut par exemple, pour le compte des copropriétaires, acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes. A l’inverse, il pourra également être poursuivi s’il a causé un préjudice à un copropriétaire, ou à un tiers. Le syndicat peut par exemple voir sa responsabilité engagée devant les tribunaux pour les dommages causés par le défaut d’entretien d’un ouvrage ou d’un équipement. Ce défaut peut par exemple être dû à la négligence ou la faute d’un gardien ou d’un employé de la copropriété, à un vice de construction ou à une malfaçon dans des travaux. Il incombe au syndicat de rechercher et mettre en jeu la responsabilité du constructeur ou des entreprises.
Syndic de copropriété
Le syndic de copropriété est une personne physique chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l’administration des parties communes d’une copropriété.
Le syndic est élu pour une durée déterminée par l’assemblée générale des copropriétaires, soit parmi les titulaires de la carte professionnelle de syndic professionnel, soit parmi les copropriétaires (syndic bénévole). L’assemblée générale des copropriétaires doit approuver un contrat de mandat notifié dans la convocation de l’assemblée.
En France, l’UNARC estime que le pourcentage de syndics professionnels est autour de 85%.
En France, pour exercer les missions de syndic professionnel de copropriété, il faut être titulaire d’une carte professionnelle qui doit être renouvelée tous les dix ans auprès de la préfecture.
Les 4 conditions d’obtention de la carte professionnelle, dite « carte G », sont établies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 :
- Avoir un casier judiciaire vierge ( c’est pourquoi le syndic est en tous cas une personne physique )
- Justifier de diplômes ou d’expérience professionnelle définis par le décret
- Prouver que l’on garantit les fonds détenus au nom des mandants soit par un organisme de caution mutuelle, soit par une banque
- Etre assuré en responsabilité civile professionnelle
La mission du syndic est définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise qu’il doit assurer la conservation de l’immeuble, l’application des décisions de l’assemblée générale, l’établissement d’un budget.
L’exercice du métier de syndic exige des compétences juridiques, techniques, comptables et de grandes qualités de patience, d’écoute, d’organisation, et d’autorité, nécessaires à la médiation des multiples conflits d’intérêts au sein des copropriétés.
Surface Hors oeuvre nette
La surface hors œuvre nette ou SHON est utilisée en droit de l’urbanisme français.
De la surface hors œuvre brute (SHOB), il convient de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :
- surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m,
- surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
- surfaces affectées à l’usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles,
- surfaces affectées à l’usage de cave en sous-sol dès lors qu’il n’y a pas d’ouverture sur l’extérieur autre que celles destinées à l’aération,
- surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
- surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
- surface égale à 5 % de la SHON affectée à l’habitation (déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux),
- déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d’habitation dans la limite de 5 m² par logement pour des travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène.
- déduction d’une surface forfaitaire de 5m² par logement respectant les règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l’habitation.
Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. A ce sujet, un arrêt du 18 mai 2004 rendu par la cour administrative d’appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle ainsi qu’une réponse parue au bulletin officiel du droit de l’urbanisme de mai 2005. Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d’affectation des locaux ne doivent pas être confondus.
Conclusion : la surface affectée à la cave est bien à déduire de la SHOB dès lors qu’elle est dépourvue d’ouvertures sur l’extérieur autres que celles nécessaires à son aération.
La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d’occupation des sols (COS).
Surface hors oeuvre brute
La surface hors œuvre brute (SHOB) des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons.
- y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ;
- non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d’ascenseur ou d’escalier, rampes d’accès).